Depois de entender o que são os Fundos Imobiliários, vamos agora para a parte prática: como eles funcionam no dia a dia e como se comparam com investir em imóveis físicos  

Um dos exemplos mais comuns são os fundos de logística, que compram galpões alugados para empresas como Mercado Livre e Amazon. Também existem os fundos de escritórios, shoppings e os fundos de recebíveis, que investem em CRIs com contratos indexados à inflação.

Na prática, o fundo compra os imóveis, administra contratos, negocia reajustes e distribui mensalmente aos cotistas os rendimentos obtidos — funcionando como um “aluguel” recorrente, sem preocupação operacional. Além disso, se vender um imóvel por um valor maior do que pagou, o fundo pode distribuir esse lucro extraordinário aos investidores.

Comparando FIIs com imóveis físicos, a diferença começa no valor de entrada: enquanto um imóvel exige alto capital e, muitas vezes, financiamento, os FIIs permitem investir a partir de poucas centenas de reais. A liquidez também é superior, já que cotas são negociadas rapidamente na Bolsa, enquanto vender um imóvel pode levar meses. Outro ponto é a diversificação: com FIIs, o investidor pode ter exposição a dezenas de imóveis e centenas de inquilinos, reduzindo riscos concentrados típicos de um único imóvel físico.

Os rendimentos mensais dos FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, o que melhora o retorno líquido. E toda a parte operacional — manutenção, vacância, reformas, cobrança — fica com o gestor, eliminando burocracia e custos extras como ITBI, escritura e reformas imprevisíveis.

Em termos de retorno, os FIIs combinam duas fontes importantes: o dividend yield (DY), pago mensalmente, e a valorização das cotas, impulsionada pelos contratos de aluguel, inflação e qualidade dos imóveis. Em muitos casos, o DY supera o aluguel líquido de um imóvel físico, com a vantagem adicional da diversificação.

Por isso, os FIIs se consolidam como uma alternativa moderna, acessível e eficiente dentro do mercado imobiliário.