Antes de colocar o seu imóvel a locação ou alugar um imóvel, é importante que você conheça como a legislação brasileira regulamenta o assunto. Isso, para garantir que os objetivos do negócio sejam atingidos e sejam evitados conflitos e preocupações futuras. 

Primeiramente, você precisa definir qual a finalidade da sua locação. Se ela será por temporada, residencial ou não residencial. Essas são as mais comuns.

A locação por temporada é aquela que servirá de moradia ou lazer temporário ao inquilino e que não ultrapassará o prazo duração de 90 (noventa) dias.

Nela, o locador poderá exigir que o pagamento de todos os aluguéis seja feito de forma antecipada, além de uma modalidade de garantia ao contrato, como caução, seguro fiança ou fiadores.

Ainda, nessa modalidade de locação, caso existam móveis e utensílios dentro do imóvel que será locado, é essencial que estes fiquem adequadamente indicados, por escrito, dentro do contrato. 

Quando ultrapassamos este prazo de duração de 90 (noventa) dias, estamos falando da locação residencial. É de extrema importância que você saiba que a locação residencial tem tratamento legal diferente para os contratos que durem menos ou mais que 30 (trinta) meses. 

Quando falamos de prazo inferior a 30 (trinta) meses, a lei somente permitirá que o locador retome o imóvel logo após o fim desse prazo, ou, se, prorrogado por prazo indeterminado, as seguintes hipóteses ocorrerem:

•    O pedido se der no intuito de ocupação do imóvel por si ou por cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente, desde que não possuam imóveis próprios;

•    Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

•    Se a vigência do prazo da locação já tiver ultrapassado o prazo de cinco anos.

Já no prazo de 30 (trinta) meses ou mais, findo o prazo contratual, basta o locador notificar o inquilino de seu interesse de retomada do imóvel, sem precisar justificar o motivo (denúncia vazia), dando prazo de 30 (trinta) dias para a saída. 

Por fim, a locação não residencial servirá para todos os imóveis que não se enquadrarem na locação residencial, como indústrias, salas comerciais, estacionamentos rotativos, dentre outros. 

Nessa modalidade, você precisa saber que o prazo da locação servirá como critério à concessão do direito de renovação obrigatória do contrato. Melhor explicando: caso seu contrato tenha prazo maior que 60 (sessenta) meses, o inquilino pode entrar em juízo e requerer a renovação obrigatória do contrato de locação, ficando nele por mais 60 (sessenta) meses. 

Fora este critério para a renovação, aos contratos de locação não residencial, aplica-se a regra da denúncia vazia: vencido o prazo do contrato, o locador poderá pedir o imóvel de volta mediante notificação, concedendo prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação. 

Nas locações residenciais e não residenciais, o locador poderá optar por (i) exigir o aluguel antecipado, por mês, ou, (ii) exigir uma modalidade de garantia: caução, seguro fiança ou fiadores.

Em todos os casos acima, o locador é obrigado a respeitar o prazo indicado da locação, e, enquanto este estiver em vigência, somente poderá retomar o imóvel nas hipóteses de (i) falta de pagamento de aluguéis e acessórios, de (ii) descumprimento de cláusula contratual, (iii) de descumprimento de mútuo acordo ou de (iv) exigência pelo Poder Público. 

Quanto ao aluguel e aos encargos acessórios da locação (IPTU, condomínio, água e esgoto, energia e outros), é importante que a responsabilidade pelo pagamento esta corretamente prevista no contrato, a fim de evitar conflito de informações depois. Deixando claro quem é responsável pelo quê, as chances de rescisão contratual são muito menores.

São inúmeras as observações que podem ser feitas sobre o contrato de locação, mas com certeza essas são umas das, se não as mais, importantes. Em uma futura coluna, continuaremos o assunto e deixaremos você por dentro de tudo.